Um locador celebrou contrato com uma imobiliária para locação e administração de seu imóvel. Ao prestar os serviços, aprovou o cadastro do locatário e do fiador baseada em laços de amizade. Não atentou se a renda recebida pelo inquilino alcançava o valor mínimo exigido no contrato. E se o locatário tinha bens para garantir uma eventual execução.
Diante da inadimplência dos aluguéis, e com a descoberta da falta de bens do locatário e do fiador para cobrir os débitos, o proprietário do imóvel ajuizou ação contra a Imobiliária pedindo indenização por perdas e danos. Na visão dele, os cadastros foram aprovados de forma desidiosa.
A imobiliária defendeu-se alegando que atuou com diligência, tanto na aprovação dos cadastros como no curso do contrato de locação. Moveu, ainda, ação de cobrança judicial da dívida. E não poderia ser responsabilizada pela inadimplência do locatário, já que não se obrigou solidariamente ao cumprimento do contrato de locação, cujos valores deveriam ser assumidos, segundo ela, exclusivamente pelo devedor e seu fiador. Logo, não era parte legitima na causa. E ainda a pretensão do locador já estava prescrita.
O Judiciário do Rio Grande do Norte reconheceu que houve falha na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, pois a renda auferida por eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, que é a renda mensal superior ao triplo do valor do aluguel. Portanto, o inadimplemento era algo previsível.
Esse Tribunal também levou em conta, que de fato a aprovação do cadastro do locatário e do seu fiador, ocorreu em virtude de amizade entre eles e o diretor da imobiliária. Portanto, entendeu que a imobiliária tinha sim culpa e deveria responder pelo inadimplemento do inquilino. Inconformada, a mesma interpôs recurso especial n.º 1103658, para o Superior Tribunal de Justiça.
A tese discutida no recurso foi sob a interpretação do artigo 667 do Código Civil, o qual obriga o mandatário, no caso, a imobiliária, a aplicar “toda sua diligência na execução do mandato e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer pessoalmente”.
Em tese, não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário, a não ser que haja ressalva dessas hipóteses no contrato.
Entretanto, quando a imobiliária não cumpre com os deveres oriundos da relação contratual, não agindo com presteza e diligencia razoável, configura-se a responsabilidade por eventuais prejuízos.
Além disso, a imobiliária é parte legítima para figurar no polo passivo da ação, porque o pedido formulado em juízo não dizia respeito apenas ao pagamento dos aluguéis. Mas também à responsabilização civil da empresa pelo descumprimento do contrato. Com relação à prescrição alegada pela imobiliária, entendeu-se que a pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na prestação do serviço, ou seja, com o conhecimento da desídia, quanto à aprovação cadastral do locatário e do fiador.
Tal fato se deu quando o processo executivo, ajuizado em junho de 2003, foi frustrado. Como a demanda foi proposta em agosto de 2005, antes de transcorrido o prazo de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, inciso V, do CC, não incidiu a prescrição!
Assim, julgou o STJ que a imobiliária, ao dispensar as exigências do locatário, atraiu para si a responsabilidade de pagar aluguéis e demais encargos ao locador. Portanto, foi mantida a decisão que condenou a imobiliária a pagar as dívidas deixadas pelo locatário e por seu fiador, por falha na prestação do serviço, pois não tomou os cuidados devidos na análise dos cadastros e ainda dispensou exigências contratuais relativas a renda e patrimônio.
Denis Farias é advogado especialista em direito civil e processo civil
E-mail: denisadvogado@hotmail.com
Esse artigo foi também publicado no Jornal O Liberal, Caderno Atualidades, pág. 02, Sábado, 11 de Maio de 2013.
2 comentários:
Temos que analisar as partes em destaque(locatário e administrador/imobiliária) se firmaram um contrato com clausula bem detalhada do qual especifiquem qual o tipo de locação, podendo ser, locação garantida ou simples. Do qual, a locacao garantida a prestadora de serviços cobra o primeiro aluguel e 20% do mesmo por mês e a simples o pagamento referente ao primeiro aluguel e 10% mensal. Tanto na locação garantida como na simples tem que ser avaliado e aprovado a renda do locatário, porem, se a prestadora e locatário firmarem a garantida, consequentemente, a prestadora se responsabiliza por qualquer divida no nome do locatário e a simples não tem nenhum vinculo de responsabilidade com o locador devido a inadimplência do locatário.
Em resumo, dependendo se firmaram o contrato com essa clausula de locação garantida, mesmo se o lacatario não pague o locador recebera da prestadora de serviço responsável.
Minha cara Milena, essa é visão legalista, só da lei, desse tipo de negócio jurídico. No entanto, no Direito, ou seja, o Sistema jurídico é muito mais complexo. Além da lei, nós temos a interpretação dos doutrinadores, a interpretação segundo os princípios de Direito e sobretudo temos a visão da Jurisprudência, que é o entendimento dos Tribunais.
Portanto, a interpretação que o Superior Tribunal de Justiça deu para essa relação jurídica, foi que ainda que tenha havido uma simples, se houver falha na prestação do serviço, se a imobiliária não agir com razoável diligência ao aprovar o cadastro, se não observar os parâmetros objetivos de renda e patrimônio, ela fica responsável pelo inadimplemento.
Obrigado pelo seu relevante comentário!
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