A venda de imóveis em leilão pela Caixa Econômica Federal sempre gerou muita polêmica, tanto por parte dos novos compradores que se arriscam na compra de imóveis em litígio, quanto por aqueles que perderam o bem, o qual por longos anos pagaram as prestações.
Em um caso concreto, como tantos outros que ocorrem em todo o Brasil, ex-compradores de um imóvel ajuizaram ação de anulação de escritura pública de compra e venda cumulada com ação reivindicatória de posse e indenizatória de danos materiais e morais, visando reaver um imóvel que por longos anos pagavam para a Caixa Econômica.
Enquanto isso, a Instituição Financeira apressou-se e vendeu o imóvel em leilão. Logo, a outra compradora de boa-fé, não poderia ser atingida por uma eventual anulação da arrematação do bem.
Nesses casos, na visão da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça, consignada nos autos do Recurso Especial n.º 1.043.813/SC, sob a Relatoria da Ministra Nancy Andrighi, aos autores prejudicados, e todos que estejam nessa situação, só resta o direito à indenização pelo valor gasto no pagamento do imóvel.
A questão foi resolvida pelo viés constitucional do ato jurídico perfeito.
Ocorreu que depois de pagar as prestações de um financiamento habitacional por sete anos, os ex-compradores ajuizaram ação revisional do contrato e pedido de consignação em pagamento. Entretanto, as ações foram extintas sem resolução do mérito, porque a CEF adjudicou o imóvel em execução extrajudicial. E o bem, foi transferido para outra pessoa de boa-fé, que firmou um novo contrato de compra e venda.
Diante desse quadro, os ex-compradores ajuizaram outra ação, pedindo a anulação do contrato entre a CEF e a nova compradora, e também a anulação do registro do imóvel, com a respectiva reintegração na posse do bem e retomada do financiamento.
Como o novo contrato de compra e venda do imóvel, ocorreu após a adjudicação e antes do ajuizamento da ação de anulação da arrematação, que foi julgada procedente, o negócio realizado com a nova compradora, foi interpretado como ato jurídico perfeito, o qual por determinação constitucional, não pode ser desfeito.
Prevaleceu o entendimento da ministra Nancy Andrighi, segundo a qual, a anulação da arrematação na execução judicial, por meio da qual a Caixa havia adjudicado o imóvel, não atinge a relação de direito real constituída em favor do terceiro de boa-fé. Isto porque, quando firmado o contrato, não havia empecilho algum para realização do negócio jurídico ou indícios, que permitissem à compradora vislumbrar a existência de vícios no negócio.
Nesse caso, o que fazer para os ex-compradores não ficarem no prejuízo, diante da manobra jurídica reprovável, perpetrada pela Caixa Econômica Federal?
Uma decisão salomônica!
O Tribunal considerou que quando o pedido específico é impossível de ser atendido, aplica-se a regra do artigo 461, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil, que autoriza a conversão da obrigação de fazer, em perdas e danos.
Assim, a Caixa foi condenada a devolver as prestações pagas pelo imóvel leiloado em execução extrajudicial. O que os ex-compradores queriam, era a restituição do imóvel. Porém, como isso não era possível, o STJ decidiu pela conversão da obrigação de fazer, em indenização por perdas e danos.
Com esse entendimento, foi mantida a sentença, que condenou a Caixa a restituir os valores pagos, durante o contrato de financiamento habitacional.
Denis Farias é advogado.
E-mail: denisadvogado@hotmail.com
Este artigo foi também publicado no Jornal O Liberal, Caderno Atualidades, pág. 02, Sábado, 01 de Setembro de 2012.
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