A cautela na compra de imóveis

Esse artigo que escrevi foi publicado no Jornal "O liberal", na edição de 12/Junho/09, Sexta-Feira, Caderno “Atualidades”, pág. 02. Leia e faça os comentários.

A cautela na compra de imóveis

Somente a boa-fé não é capaz de deixar a compra e venda de um imóvel livre de embaraços e até mesmo perda do que foi negociado. Um episódio terminou com fim trágico, em decorrência do comprador não ter o cuidado de averiguar, sob todos os aspectos, a situação jurídica do bem. Nas crônicas judiciárias da ordem do dia, um bem imóvel foi vendido em 14 de janeiro de1992. No entanto, depois o comprador descobriu que em 30 de abril de 88, o mesmo tinha sido penhorado em decorrência de uma dívida com um banco. Alegando que a compra tinha ocorrido de boa-fé, ou seja, que não tinha conhecimento do gravame, bem como que na época da negociação não existia cartório de registro de penhora na matrícula do imóvel, a parte prejudicada ajuizou a competente ação de embargos de terceiro, para desconstituir a penhora.

Na guerra judicial, o autor ganhou a primeira batalha contra o banco, eis que a ação foi julgada procedente para livrar o bem da penhora. Inconformada, a instituição financeira interpôs recurso de apelação para o Tribunal de Goiás, que a seu turno negou provimento ao apelo – note o leitor(a), que já é a segunda batalha ganha. A fundamentação usada pelo Tribunal foi que ao tempo do ato de aquisição do bem, não havia registro de penhora ou qualquer ato judicial constritivo sobre o imóvel e que o último adquirente não tinha conhecimento da execução movida contra o primitivo proprietário. Ao que resolveu manter nula a constrição operada sobre o imóvel. Até ai o autor da ação estava tranqüilo e com seu bem garantido. Mas é como dizia Salomão em seus provérbios: “o homem não sabe o mau que o aguarda”. Brigar contra Bancos tem que ter fôlego, pois eles vão até as últimas conseqüências. E assim o banco-embargado recorreu para o Superior Tribunal de Justiça, colocando o feito para apreciação de mais cabeças pensantes, de mais julgadores.

Por sorteio, o processo n.º 804.044, ficou sob os cuidados da Ministra Nancy Andrigui, integrante da 3ª Turma. A base da alegação era que as decisões judiciais até então deixaram de aplicar o artigo 593 do Código de Processo Civil, que considera fraude de execução na venda de bens “quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência”. Refletindo sobre o tema, a Magistrada concluiu que é impossível ignorar a publicidade do processo judicial, gerado pelo registro e pela distribuição da petição inicial, nos termos dos arts. 251 e 263 do CPC, ainda que não registrada a penhora ou mesmo a citação.

O adquirente de qualquer imóvel antes de efetuar a compra deve acautelar-se, obtendo certidões dos cartórios distribuidores judiciais que lhe permitam verificar a existência de processos envolvendo o comprador, nos quais possa haver constrição, sobretudo penhora judicial, ainda que em potencial, sobre o imóvel negociado. Por outro lado, a Lei n.º 7433/1985, que dispõe sobre os requisitos para a lavratura de escrituras públicas e dá outras providências, nos parágrafos 2º e 3º do artigo 1º, impõe a apresentação de certidões sobre os feitos ajuizados, no ato da lavratura de escrituras públicas relativas a imóveis, ficando ainda arquivadas junto ao respectivo cartório. Assim, a ministra julgou não ser crível que a pessoa que adquire um imóvel desconheça a existência de ação judicial distribuída, ou da penhora, em nome do proprietário.

Opinou, portanto, no sentido de que cabe ao comprador provar que desconhecia a existência de ação em nome do vendedor do imóvel, não apenas por causa da Lei 7433/85. Por conseguinte, considerou-se que, objetivamente, age de boa-fé, nesses casos, o comprador que adota mínimas cautelas para a segurança jurídica da sua aquisição, obtendo na jurisdição do imóvel e do domicílio do vendedor a competente certidão do cartório distribuidor de ações cíveis.

O comportamento do homem médio, zeloso e diligente no trato de seus negócios, bem como a praxe na celebração de contratos de venda e compra de imóveis, deve, no mínimo, pesquisar nos cartórios distribuidores das comarcas de localização do bem e de residência do alienante. Apesar de a venda e compra do imóvel em questão ter ocorrido depois da vigência da sobredita Lei, o Tribunal da Cidadania não aceitou, nem considerou plausível a alegação do autor da ação inicial, de que não tinha conhecimento da execução ajuizada em face do executado, proprietário do imóvel, ao tempo que foi formalizado o negócio.

Pesou contra o mesmo, o fato de que a execução tramitava na própria comarca de situação do imóvel, que também era a de residência do alienante, de sorte que, tivesse o recorrido agido com a prudência, certamente teria constatado a existência de tal ação. O final foi triste para o comprador do imóvel, pois ficou caracterizada a ofensa ao artigo 593 do CPC. Ao Recurso Especial interposto pelo Banco foi dado provimento, para o fim de manter a constrição incidente sobre o imóvel objeto do processo, bem como todos os efeitos dela derivados, sobretudo a perda do bem.

Denis Farias é Advogado.

denisadvogado@hotmail.com