Administração de Condomínio

Administrar um condomínio não é tarefa fácil, sobretudo quando há muitas pessoas para criticar e apontar defeitos e poucas para ajudar a dar soluções aos problemas. O Síndico sempre vai desagradar um grupo de pessoas, principalmente aquelas que não querem cumprir as regras estabelecidas na Convenção do Condomínio.

Seria legalmente correto um grupo de pessoas em um condomínio, unirem-se para criar uma associação ou comissão com atribuições que caberiam ao condomínio regularmente instituído? Para assumirem atribuições que cabem ao síndico ou administrador como disciplina a Convenção? Essa hipótese foi resolvida pelo Superior Tribunal de Justiça nos autos do Recurso Especial n.º 1.231.171 – DF.

Um condomínio ajuizou ação de cobrança de taxas condominiais contra proprietários de imóveis, que não pagavam as cotas sob a alegação de que o condomínio não arcava com as despesas comuns dos blocos onde eles moravam e que a gestão passou a ser feita por uma associação de moradores.

Em se tratando de condomínio, a lei observando a realidade e o cotidiano de uma vida em sociedade, promoveu regramento específico, limitando o direito de propriedade. A convivência harmônica exige de todos cooperação, solidariedade, mútuo respeito e tolerância, que devem nortear o comportamento dos condôminos.

Portanto, não se pode admitir a coexistência de associação de moradores criada unilateralmente por um grupo de condôminos de apenas um dos blocos, para exercitar funções de administração do condomínio, sobrepairando ao ente despersonalizado e a administração legalmente constituída e à coletividade integrada pelos moradores das outras edificações.

Uma associação ou comissão de moradores formada aleatoriamente para exercer atividades típicas da administração do condomínio, constitui um flagrante prejuízo do direito de propriedade dos demais proprietários de apartamentos.

Além disso, a regra de ouro que deve prevalecer em todos os condomínios é a de que as decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos, necessitando estar quites para poder exercer o direito de votar.

De acordo com o Superior Tribunal de Justiça, ao fixar residência em um condomínio edilício, é automática e implícita a adesão do morador às suas normas internas, que submetem a todos, para manutenção da higidez das relações de vizinhança, caso contrário o Condomínio pode virar uma bagunça generalizada.

Tanto é que o artigo 1.333 do Código Civil dispõe que a convenção de condomínio torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Ademais, a Súmula 260 do STJ estabelece que a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.

Diante desse quadro, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que não é possível a coexistência de associação ou comissão de moradores criada unilateralmente pelos condôminos de apenas um dos blocos, para exercitar atividades típicas de administração do condomínio.

Deve ser obedecida a Convenção do Condomínio e o Código Civil, se assim não ocorrer, há flagrante prejuízo ao direito de propriedade dos demais condôminos e à regra de que deve prevalecer em todos os condomínios, no sentido de que as decisões relevantes de gestão devem ser tomadas no âmbito interno do condomínio, mediante votação em assembleia, facultada indistintamente a todos os condôminos que estão quites com o pagamento das taxas condominiais.

Denis Farias é advogado
E-mail: denisadvogado@hotmail.com