As Mudanças na Lei do Inquilinato

As Mudanças na Lei do Inquilinato

Em janeiro, entrou em vigor a Lei n.º 12.112 de novembro de 2009, que alterou a Lei n.º 8.245/1991, mais conhecida como Lei do Inquilinato. Essa mudança no ordenamento jurídico despertou várias especulações no seio da sociedade, sobretudo nas partes mais diretamente atingidas, no caso, locadores, locatários, fiadores e até corretores de imóveis.

Na ótica da celeridade processual, a nova lei é sobremodo benéfica. Incorporou ao nosso sistema legal, entendimentos que os tribunais já vinham adotando. Entretanto, para o inquilino que não paga em dia o aluguel contratualmente ajustado, a lei é rígida, implacável, principalmente para casos de locatários não-residenciais. Os pequenos empresários, que não tem estrutura administrativo-financeira para negociar com os locadores, podem sofrer com maior intensidade os efeitos da nova Lei.

A antiga lei que regia o vínculo entre locador e locatário criava obstáculo à retomada do imóvel pelo locador, fato que obrigava a convivência com locatários maus pagadores contumazes e contratos sem garantia, o que acabava inibindo o mercado de locações. É bem verdade que existem bons inquilinos que cumprem com suas obrigações e por algum motivo atrasam alguns dias o pagamento do aluguel. Por outro lado, é certo que existem os devedores profissionais que, sabendo da lentidão de uma ação de despejo, entram no imóvel, pagam alguns meses e depois deixam de pagar e só saem com a demorada ordem judicial. Pura má fé! São esses que a lei visa atingir.

A nova lei do inquilinato procura estabelecer o equilíbrio contratual através da outorga ao locador, de mecanismos para preservação de seus direitos. As alterações mais significativas dizem respeito, à facilitação do procedimento das ações de despejo, dentre as quais se destacam a ampliação do rol de hipóteses em que é admitido o despejo liminar no prazo de 15 dias e a restrição da possibilidade de pagamento da mora pelo locatário. Com a nova lei, o locatário somente poderá pagar sua dívida para evitar a ordem de despejo judicial se não houver se utilizado de tal prerrogativa nos 24 meses anteriores. Antes, ele só não poderia purgar a mora se houvesse se utilizado de tal faculdade duas vezes, nos 12 meses anteriores. Diminuiu pela metade tempo e a oportunidade que o devedor tem para evitar o despejo através do pagamento da dívida.

Abriu-se um leque de oportunidades do locador conseguir o despejo imediato com uma liminar concedida pelo Judiciário. A primeira hipótese é a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, quando o contrato estiver sem garantias, seja por não ter sido contratada, seja em caso de extinção dela. Outra situação é a ausência de apresentação de nova e apta garantia pelo locatário, após devidamente notificado pelo locador, a fazê-la em função da extinção da garantia primária. Outra alternativa de despejo imediato é quando finda o prazo da locação não-residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 dias do seu termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada. E também na situação de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser realizados com a permanência do locatório ou ele se recuse a consenti-las.

Outra modificação polêmica foi a que tornou regra legal, o atual entendimento jurisprudencial de que as garantias da locação se estendem também pelo período em que for prorrogada a locação por prazo indeterminado, até a devolução das chaves. Além disso, outorgou ao locador a faculdade de desfazer a locação, caso o locatário não apresente nova e idônea garantia no prazo de 30 dias a contar da extinção da garantia original. Ademais, facultou ao fiador se exonerar da fiança nos casos de morte, separação ou divórcio do locatário, em locação residencial. Tal como de contratos firmados por prazo determinado, estabelecendo que o fiador ficasse responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após o envio da notificação ao locador.

A reação mais vigorosa partiu do Instituto Brasileiro de Defesa dos Logistas de Shoppings – Idelos. Que pede seja declarada a inconstitucionalidade do artigo 59, inciso IX, da Lei 8.245/91, introduzido pela lei 12.112/2009, que permite o despejo por um mês de atraso no aluguel. Visa retirar do ordenamento jurídico esse dispositivo, por ser incompatível com a Carta Magna. Segundo o instituto, esse item impugnado afronta os artigos 1º, inciso III e 5º, inciso LV e 170, caput da Constituição Federal de 1988. De fato, o texto da nova lei prevê a possibilidade de despejo liminar, imediato em 15 dias, por falta de pagamento de uma prestação ou encargos, antes mesmo que o locatário possa se defender em juízo. Contudo, enquanto o Supremo Tribunal Federal não se manifestar sobre a inconstitucionalidade apontada, fica valendo o texto da nova lei.

Denis Farias é advogado, pós-graduando em Direito Civil e Processo Civil pela Fundação Getúlio Vargas.
E-mail: denisadvogado@hotmail.com

Esse artigo que escrevi foi publicado no Jornal O Liberal.
Caderno Atualidades.
Edição de 19/02/2010, Sexta-feira, pag. 02.